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                更新于2021-09-02 13:18:51
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                領杭州最新最全【跑盤日記】
                01
                 學區豪宅流拍

                有著綠城品牌加持、又是學區房的明月江南在法拍房市場內“翻車”了。
                 
                近期,明月江南小區有一套房源在阿里拍賣平臺進行法拍,整個過程中共有1.6萬余次圍觀,450多人設置提醒,但最終結果卻是0人報名,無奈流拍。
                 
                濱江學區房流拍!低于市場價152萬,沒人要?一首“涼涼”嗎
                來源:阿里拍賣
                 
                明月江南小區所屬濱江區西興板塊,這套流拍的房源位于小區1幢2單元3001室,產權登記日期為2015年10月,房源建筑面積161.42㎡,其中套內128.33㎡,其余為公攤面積。
                 
                從拍賣平臺展示的房源內部圖片上看,房產裝修狀況良好,如果對裝修風格不挑剔的話,稍作修整就可以入住。
                濱江學區房流拍!低于市場價152萬,沒人要?一首“涼涼”嗎
                來源:阿里拍賣
                 
                價格方面,根據平臺數據顯示,這套房源(含1個車位)起拍價1198萬元,市場評估價1350萬元,兩者相差152萬。如果車位價格以50萬來算,扣除后折合起拍單價約7.1萬/㎡,評估單價約8.1萬/㎡。
                 
                02
                小區優多劣少
                 
                7.1萬/㎡對于明月江南小區算不算高?個人認為不算高,至少和近幾個月二手房的成交價相比不高。
                 
                暫且不提拍賣的房源市場評估單價為8.1萬/㎡,從相關二手房網站上看,目前好找房上該小區掛牌均價約8.59萬/㎡,我愛我家上掛牌均價約8.01萬/㎡。另外,回歸到個別案例上,與拍賣房源戶型大小格局均相似的二手房,目前掛牌價也在7.9萬/㎡左右。
                 
                濱江學區房流拍!低于市場價152萬,沒人要?一首“涼涼”嗎
                來源:阿里拍賣
                 
                當然,很多人認為掛牌價與成交價之間會有一定的差異,所以我又專門瞄了一眼小區近月成交的房源價格。
                 
                最近一次成交是在6月底,一套建面約75㎡的房源,單價77148元/㎡;
                 
                5月上旬成交了一套建面約89㎡的房源,單價86101元/㎡,為小區近6月最高成交價。(數據來源好找房)
                 
                從這組數據中,一方面能夠看出,小區近月成交乏力,這與整體二手房市場環境有關,學區房形式不明朗也有很大關聯;另一方面也能看出,即使成交量下滑,房東依舊不愿降價,這才使得成交價居高不下。
                 
                從一些房源掛牌時間上看,有些房源已經掛牌2年多的時間仍未成交,但房東依舊很穩。
                 
                試著分析一下房東的心態,可能底氣更多的還是源自文章開頭提到的兩點,一是有品牌溢價,二是有學區加持。

                濱江學區房流拍!低于市場價152萬,沒人要?一首“涼涼”嗎

                同時,小區所處的位置周邊配套成熟,教育資源有江南實驗學校(月明校區)不再贅述,商業方面小區向南約500米處就是在建中的濱江首家銀泰,體量約7萬方,和星耀中心約1萬方的國際風尚商街形成環形動線設計,內外貫通整個商街。目前商場已經對外招商,預計今年年底開業。
                 
                美中不足的是,小區到最近的地鐵江陵路站步行距離需要約1.5公里左右,稍遠。
                 
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                為何無人捧場?
                 
                一直存有這樣的觀點,二手房的價格漲跌經常會受到情緒的影響,去年的看漲與今年的看空更多的都是被情緒所左右。
                 
                就像明月江南法拍房1幢2單元3001室流拍,如果在二手房市場高溫的時候,這種情況的幾率會小很多。
                 
                舉一個案例,去年9月份明月江南同樣有一套法拍房,最終成交價1258萬,高出市場評估價223萬。

                濱江學區房流拍!低于市場價152萬,沒人要?一首“涼涼”嗎
                來源:阿里拍賣
                 
                當然除了受到情緒的影響,這套法拍房流拍還有另外幾點原因更為容易理解。
                 
                ①“撿漏”性價比降低。
                 
                雖然和二手房掛牌價以及成交價相比,這套房源單價并不算很高,但是當它戴上“法拍房”帽子后,買家對它的價格期待又是另外一回事。
                 
                去年9月小區成交的法拍房,即使高出市場評估價223萬,成交單價也僅6.8萬/㎡。如今,1幢2單元3001室上來起拍價就是7.1萬/㎡,即使市場評估價也隨之水漲船高,但直觀上給買家的感覺就是漲了很多。
                 
                ②資金流入新房,二手房受到冷落,法拍房被打入“冷宮”。
                 
                杭州8.5樓市新政后,一批紅盤傾斜而出,一時間打新熱情高漲。相比二手房、法拍房,新房價格更低,倘若搖中紅盤更是喜事一樁,所以炸出上萬張房票并不稀奇,與之一道的還有房票背后的資金。
                 
                兩相對比,法拍房可以說優勢全無。首先是購買法拍房有風險,就像這套法拍房,競拍公告中標注房屋未騰空(騰空中),買到后能否立即屬于自己還未可知,再加上一些不明顯的稅費,手續可能也會很麻煩。
                 
                濱江學區房流拍!低于市場價152萬,沒人要?一首“涼涼”嗎

                其次是,目前杭州購買法拍房同樣也需要房票,原本屬于法拍房的絕對優勢,如今蕩然無存,必然也會影響參拍者的熱情。
                 
                ③房源自身有不足。
                 
                房源建筑面積雖然有161.42㎡,但是從戶型上看只有三室兩廳兩衛,作為改善房源,不是十分符合當下戶型設計潮流。
                 
                濱江學區房流拍!低于市場價152萬,沒人要?一首“涼涼”嗎
                拍賣房源戶型圖/阿里拍賣

                另外,從透明售房網找到了房源的基本信息,上面顯示所屬樓幢共31層,房源位于第30層,所屬頂樓位置,樓層上也不是很優秀。但這一點,并非是左右買家參與競拍的主要因素。
                 
                濱江學區房流拍!低于市場價152萬,沒人要?一首“涼涼”嗎
                來源:透明售房網
                 
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                法拍房可能要涼一段時間
                 
                法拍房與二手房相似之處有很多,近幾個月二手房涼意陣陣,法拍房自然也不會好過。此前一直很堅挺的學區法拍房,如今全國各地出臺的利空政策不斷,互聯網時代杭州人民自然也早有耳聞,對于學區房的觀點也相應地產生了很大的分歧。
                 
                買法拍房也需要房票已經讓人很痛苦,但是8.5新政后,失去購房資格的人一覺醒來后才發現,原來自己連法拍房也買不了了,再次受到打擊。另一個角度看,這也意味著法拍房買家的數量也相應的減少一些。
                 
                接著這個話題聊下去,在社保因素的影響下,擁有購房資格的人數上漲也不會向之前那樣迅速。
                 
                先是“篩掉”一部分原本有購房資格的人,后是抑制了購房者的增長。樓市里的購房者就那么多,在新房和二手房面前,限購的法拍房拿什么去拼?除了價格還是價格,如果這一點還沒掌握好,就不僅僅能用“涼”來表達了。
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                V14 發表于2021-08-25 16:51:24

                沒錢買法拍房,都去搖新房了
                超級版主 發表于2021-08-25 16:51:42

                感謝樓主分享[/贊]
                V14 發表于2021-08-25 16:52:18

                現在的法拍房要入冬了吧
                V14 發表于2021-08-25 16:52:54
                1#

                的確,現在的法拍房那什么去和二手房拼,新房更不用說了
                V14 發表于2021-08-25 16:53:14
                2#

                除了新房,日子都不好過
                V14 發表于2021-08-25 16:53:44
                3#

                從夢中驚醒,曾經看不上的法拍房如今沒有購房資格的朋友也買不了了
                V15
                勛章
                發表于2021-08-27 16:41:34
                4#

                過冬去
                V9 發表于2021-08-27 17:15:46
                5#

                寒冬已經來了,不管炒房客愿不愿意!
                V10 發表于2021-08-29 07:43:02
                6#

                除了搖號的紅盤,其他都賣不動了。
                V16 發表于2021-08-29 08:31:24
                7#

                V16
                勛章 勛章
                發表于2021-08-29 09:09:19
                8#

                差不不大唄
                V14
                勛章 勛章
                發表于2021-08-29 09:27:22
                9#

                法拍房怎么樣?買了會不會運氣不好

                實人認證

                V14
                勛章 勛章
                發表于2021-08-29 13:47

                稅金高這個房子稅金可能在300萬以上

                實人認證

                V14
                勛章 勛章
                發表于2021-08-29 14:07

                這房子我們按1200萬算吧開盤價是31000一平大約就是500萬 契稅百分之3是36萬營業稅百分之5.6大概67萬個稅差額部分的百分之20大概140萬土地增值稅成交價百分之0.5就是6萬拍賣手續費百分之11.6大概是139萬總和就是315萬還不算拖欠的水電費物業費還可能不止一家法院查封你得解封了才能過戶
                V10
                勛章 勛章
                發表于2021-08-30 11:13

                回復@shishurui8 隱性的費用太高了,想不到啊
                V7 發表于2021-08-29 09:31:37
                10#

                扯上學區房,樓主也是別有用心。明明是所有二手房都不能帶足款。
                V15
                勛章
                發表于2021-08-29 09:36:19
                11#

                真要涼涼了
                V11 發表于2021-08-29 09:49:06
                12#

                主要是面積太大,總價太高。如果是90-120之間的,可能好很多,畢竟貸款限的太嚴重了,我的新房都說要等半年
                V10
                勛章 勛章
                發表于2021-08-30 11:14

                這么大的面積,才做了3房,太少了
                V10 發表于2021-08-29 10:03:02
                13#

                風云突變,不好說啊
                V15 發表于2021-08-29 10:09:10
                14#

                買法拍房事情太多,算來算去也不便宜。
                V14 發表于2021-08-29 11:05:26
                17#

                除了倒掛紅盤,還有多少人或者投資客會花近千萬去買二手房??資金是最聰明的
                V17 發表于2021-08-29 11:39:44
                18#

                默默走過
                V9 發表于2021-08-29 11:42:38
                19#

                屏不牢了

                V9
                發表于2021-08-29 11:43

                某大型學區房,等接盤俠
                V11 發表于2021-08-29 11:53:53
                20#

                就是要所有二手房冷下來,新房的量是可控的新股中簽,這樣政府調控就到位了。
                V7 發表于2021-08-29 12:05:24
                21#

                666
                V10 發表于2021-08-29 12:09:08
                22#

                如果是90方內就是另一個故事
                V14
                勛章
                發表于2021-08-29 12:09:16
                23#

                走過
                超級版主
                勛章 勛章
                發表于2021-08-29 12:26:59
                24#

                一個時代
                V6 發表于2021-08-29 12:31:36
                25#

                學區房馬上成為歷史!還拿學區房來炒等著吃大面吧。國家對房子,教育會持續加大控制,根本目的是為了提高生育率。年輕人生一個都不愿意,市場還繼續炒房,那到時候就是整個國家就是一個大泡沫
                V7
                發表于2021-08-29 13:23

                你之前買不起學區房,不見的以后能有啥出息。
                V10
                發表于2021-08-29 21:14

                回復@mezuno 說的好像買得起學區房的都很有出息一樣,很多學區房都是漲價前低價買的?糠孔犹哨A的人,怎么來的,怎么還回去。
                V8 發表于2021-08-29 13:15:12
                26#

                評估價什么標準?有法律依據嗎?

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